Kiracı Evi Hasarlı Teslim Ederse Tazminat Alınır mı?
Kiracı Evi Hasarlı Teslim Ederse Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
Konut ve iş yeri kiralarında taraflar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıklardan biri, kiralanan taşınmazın tahliye edilirken hasarlı şekilde teslim edilmesidir. Özellikle kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra ev sahipleri; kırılmış kapılar, zarar görmüş mutfak dolapları, tahrip edilmiş parkeler, boyası tamamen kirletilmiş duvarlar veya kullanılamaz hale getirilen banyo ve mutfak nedeniyle ciddi maddi kayıplarla karşılaşabilmektedir.
Bu durumda en çok sorulan soru ise "Kiracı evi hasarlı teslim ederse tazminat alınabilir mi?" olmaktadır.
Kısa cevap evet olmakla birlikte, her hasarın kiracıdan talep edilmesi mümkün değildir. Türk Borçlar Kanunu kiracının taşınmazı özenle kullanma yükümlülüğünü düzenlemekte, ancak taşınmazın olağan kullanımından kaynaklanan yıpranmaları kiracının sorumluluğu dışında bırakmaktadır.
Bu nedenle öncelikle "normal eskime" ile "kiracının verdiği zarar" arasındaki farkın doğru belirlenmesi gerekir.
Özellikle İzmir kira avukatı, İzmir avukat ve Bornova avukat desteğiyle yürütülen uyuşmazlıklarda, hasarın doğru tespit edilmesi ve hukuki sürecin usulüne uygun yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.
Kiracının Evi Özenle Kullanma Yükümlülüğü
Kira sözleşmesi yalnızca kira bedelinin ödenmesini değil, kiralanan taşınmazın özenle kullanılmasını da zorunlu kılar.
Kiracı;
-
evi amacına uygun kullanmak,
-
komşuların huzurunu bozmamak,
-
taşınmaza gereksiz zarar vermemek,
-
kira sonunda taşınmazı teslim etmek,
yükümlülüğü altındadır.
Bu yükümlülük yalnızca sözleşmeden değil, Türk Borçlar Kanunu hükümlerinden de kaynaklanmaktadır.
Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması halinde ortaya çıkan zararların tazmini gündeme gelebilir.
Her Hasar İçin Kiracı Sorumlu mudur?
Hayır.
Uygulamada yapılan en büyük yanlışlardan biri budur.
Birçok ev sahibi, kiralanan taşınmazdaki her yıpranmanın kiracı tarafından karşılanacağını düşünmektedir.
Bu doğru değildir.
Kiracının sorumluluğu;
olağan kullanımdan kaynaklanan eskimeyi değil, kusuruyla meydana getirdiği zararları kapsar.
Dolayısıyla mahkeme öncelikle hasarın niteliğini değerlendirir.
Normal Kullanım Nedeniyle Oluşan Eskime Nedir?
Taşınmaz uzun süre kullanıldığında bazı değişikliklerin meydana gelmesi doğaldır.
Örneğin;
-
duvar boyasının zamanla solması,
-
parke cilasının aşınması,
-
musluk contalarının eskimesi,
-
kapı kollarının gevşemesi,
-
güneş nedeniyle perde izlerinin oluşması,
genellikle olağan kullanım sonucu ortaya çıkan durumlar olarak değerlendirilmektedir.
Bu tür yıpranmalar nedeniyle kiracıdan tazminat talep edilmesi mümkün olmayabilir.
Hangi Hasarlar Kiracının Sorumluluğundadır?
Buna karşılık kiracının kusurlu davranışları sonucu oluşan zararlar farklı değerlendirilmektedir.
Örneğin;
-
kırılan iç kapılar,
-
parçalanmış parkeler,
-
delinmiş PVC doğramalar,
-
kırılmış camlar,
-
sökülmüş mutfak dolapları,
-
yanmış tezgâhlar,
-
duvarlara verilen ağır zararlar,
-
tesisata verilen zarar,
-
kırılmış seramikler,
-
kullanılamaz hale getirilen banyo ekipmanları,
kiracının kusurundan kaynaklanıyorsa ev sahibi bunların bedelini talep edebilir.
Ancak her olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Ev Sahibi Hangi Zararlar İçin Tazminat İsteyebilir?
Kiraya veren;
-
onarım giderlerini,
-
tamir masraflarını,
-
yeniden yapım bedellerini,
-
hasar nedeniyle oluşan değer kaybını,
-
gerekiyorsa mahrum kalınan kira gelirini,
belirli şartlar altında talep edebilir.
Ancak bunun için zararın gerçekten oluştuğunu ve kiracının kusurundan kaynaklandığını ispatlaması gerekir.
Salt iddia tazminat için yeterli değildir.
Depozitodan Kesinti Yapılabilir mi?
Kiraya verenlerin en çok merak ettiği konulardan biri de depozitodur.
Kiracı taşınmazı hasarlı teslim etmişse, kusurundan kaynaklanan zararlar bakımından depozitonun mahsup edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak depozitonun tamamının hiçbir gerekçe gösterilmeksizin alıkonulması hukuka uygun değildir.
Depozitodan yapılacak kesintinin;
-
gerçek zarara dayanması,
-
belgelenebilir olması,
-
makul olması,
gerekir.
Aksi durumda kiracı depozitonun iadesini talep edebilir.
Hasar Nasıl İspat Edilir?
Kiraya veren açısından davanın en önemli aşaması ispat kısmıdır.
Mahkeme;
"Ev hasarlıydı."
şeklindeki soyut iddialarla karar vermez.
Bu nedenle hasarın mümkün olduğunca belge altına alınması gerekir.
Özellikle;
-
teslim tutanağı,
-
girişte çekilen fotoğraflar,
-
çıkışta çekilen fotoğraflar,
-
video kayıtları,
-
ekspertiz raporu,
-
bilirkişi incelemesi,
-
apartman görevlisinin beyanı,
-
komşu tanıkları,
önemli deliller arasında yer almaktadır.
Hasar teslim sırasında tespit edilmeden anahtarın herhangi bir tutanak düzenlenmeden alınması, ilerleyen süreçte ispat bakımından ciddi güçlükler doğurabilir.
Fotoğraf ve Video Delil Olur mu?
Evet.
Fotoğraf ve video kayıtları birçok kira uyuşmazlığında önemli delil niteliği taşımaktadır.
Ancak bu kayıtların;
-
teslim tarihiyle uyumlu olması,
-
taşınmazı açık şekilde göstermesi,
-
üzerinde sonradan değişiklik yapılmamış olması,
önemlidir.
Bunun yanında teslim sırasında düzenlenecek ayrıntılı bir teslim tutanağı, uyuşmazlıkların büyük bölümünü daha dava açılmadan çözebilecek niteliktedir.
Kiracı Zararı Karşılamazsa Ne Yapılmalıdır?
Kiracı taşınmazı hasarlı şekilde teslim etmiş olmasına rağmen meydana gelen zararı karşılamıyorsa, ev sahibinin hukuki yollara başvurması mümkündür. Ancak dava açmadan veya icra takibi başlatmadan önce zarar kalemlerinin ayrıntılı şekilde belirlenmesi ve mümkün olduğunca belgelenmesi gerekir.
Uygulamada birçok ev sahibi yalnızca ustadan aldığı sözlü fiyat üzerinden hareket etmekte, herhangi bir fatura, teklif veya bilirkişi raporu almadan hukuki süreç başlatmaktadır. Bu durum ilerleyen aşamalarda ispat bakımından ciddi sorunlar doğurabilir.
Bu nedenle öncelikle;
-
Hasarın fotoğraf ve videolarla kayıt altına alınması,
-
Teslim tutanağının düzenlenmesi,
-
Tamirat bedellerinin belgelenmesi,
-
Gerekirse uzman görüşü veya ekspertiz raporu alınması,
büyük önem taşımaktadır.
İcra Takibi mi Açılmalıdır, Yoksa Tazminat Davası mı?
Bu sorunun tek bir cevabı yoktur.
İzlenecek hukuki yol, somut olayın özelliklerine göre değişmektedir.
Bazı durumlarda zarar miktarı belirli ve belgelerle ispatlanabilir nitelikteyse doğrudan icra takibi başlatılması tercih edilebilir.
Kiracının borca itiraz etmesi halinde ise uyuşmazlık yargı aşamasına taşınabilir.
Buna karşılık zararın kapsamı tartışmalıysa veya teknik inceleme gerektiriyorsa tazminat davası açılması daha uygun olabilir.
Örneğin;
-
komple parke değişimi,
-
mutfak dolaplarının yenilenmesi,
-
tesisatın değiştirilmesi,
-
su baskını nedeniyle oluşan zarar,
gibi teknik değerlendirme gerektiren uyuşmazlıklarda mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır.
Bu nedenle hangi hukuki yolun tercih edilmesi gerektiği dosyanın özelliklerine göre belirlenmelidir.
Türk Borçlar Kanunu Bu Konuyu Nasıl Düzenlemektedir?
Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve kira süresi sonunda aldığı durum dikkate alınarak geri vermekle yükümlüdür.
Kanun, olağan kullanım sonucu meydana gelen eskimeyi kiracının sorumluluğu dışında bırakırken; kusurundan kaynaklanan zararların tazmin edilmesini öngörmektedir.
Bu ayrım uygulamada oldukça önemlidir.
Çünkü mahkemeler yalnızca zarar oluşup oluşmadığını değil, zararın kullanımın doğal sonucu mu yoksa kiracının kusurundan mı kaynaklandığını da araştırmaktadır.
Boya Masrafını Kiracı mı Öder?
Bu konu uygulamada en fazla uyuşmazlık yaşanan konuların başında gelmektedir.
Her kira sözleşmesinin sonunda evin yeniden boyanmasının kiracı tarafından karşılanacağı yönünde yaygın bir kanaat bulunmaktadır.
Oysa hukuki durum her olayda aynı değildir.
Duvarlarda yalnızca normal kullanım nedeniyle oluşan kirlenme ve renk solması varsa, bunun olağan kullanım kapsamında değerlendirilmesi mümkündür.
Ancak;
-
duvarların kırılması,
-
büyük delikler açılması,
-
boya ile kapatılamayacak ölçüde zarar verilmesi,
-
ağır sigara yanıkları,
-
rutubete kiracının neden olması,
-
bilinçli şekilde duvarların tahrip edilmesi,
gibi durumlarda meydana gelen zarar farklı değerlendirilebilir.
Dolayısıyla "her durumda boya parasını kiracı öder" veya "hiç ödemez" şeklinde kesin bir değerlendirme doğru değildir.
Kiracı Eşyaları Söküp Götürürse Ne Olur?
Bazı uyuşmazlıklarda kiracı;
-
klima,
-
ankastre ürünler,
-
mutfak dolapları,
-
kombi parçaları,
-
duşakabin,
-
iç kapılar,
-
aydınlatmalar,
gibi taşınmazın bütünleyici parçalarını sökerek taşınmazdan ayrılmaktadır.
Bu tür durumlarda kiracının sorumluluğu doğabilir.
Ancak öncelikle söz konusu eşyanın kiraya verene mi yoksa kiracıya mı ait olduğu belirlenmelidir.
Kira sözleşmesi, teslim tutanağı ve taşınmazın ilk teslimine ilişkin fotoğraflar bu noktada büyük önem taşır.
Mahkeme Hasar Bedelini Nasıl Hesaplar?
Mahkemeler çoğu zaman doğrudan tarafların beyanlarına göre karar vermez.
Uyuşmazlığın teknik yönü bulunuyorsa bilirkişi görevlendirilmektedir.
Bilirkişi;
-
hasarın niteliğini,
-
kullanım ömrünü,
-
mevcut değerini,
-
onarım maliyetini,
-
değişim gerekip gerekmediğini,
ayrıntılı şekilde değerlendirerek rapor hazırlamaktadır.
Mahkeme de kararını büyük ölçüde bu teknik rapor doğrultusunda vermektedir.
Bu nedenle dava açmadan önce hazırlanacak teknik belgeler davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar
Uygulamada ev sahiplerinin yaptığı bazı hatalar, haklı oldukları dosyalarda dahi ispat güçlüğüne neden olabilmektedir.
En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
-
Anahtarı teslim tutanağı düzenlemeden almak.
-
Taşınmazı fotoğraflamadan tadilata başlamak.
-
Fatura almadan tamirat yaptırmak.
-
Depozitonun tamamını gerekçesiz şekilde alıkoymak.
-
Kiracıyla yapılan yazışmaları silmek.
-
Hasarı belgelememek.
-
Kira sözleşmesini saklamamak.
Bu eksiklikler ilerleyen aşamada mahkeme önünde ispat sorunlarına yol açabilir.
Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar
Kiracılar açısından da benzer şekilde bazı yanlış uygulamalar bulunmaktadır.
Örneğin;
-
Hasarı bildirmeden taşınmazı terk etmek,
-
Teslim tutanağı düzenlememek,
-
"Depozitodan düşersiniz." diyerek hasarı önemsememek,
-
Taşınmazı eski hâline getirmeden teslim etmek,
-
Ev sahibının onayı olmadan kalıcı değişiklikler yapmak,
ilerleyen süreçte tazminat talepleriyle karşılaşılmasına neden olabilir.
Yargıtay Uygulaması Bu Konuda Ne Diyor?
Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarında kiracının yalnızca olağan kullanım sınırlarını aşan ve kusuruyla meydana gelen zararlardan sorumlu olduğu kabul edilmektedir.
Bunun yanında;
-
zararın ispat edilmesi,
-
hasarın teslim sırasında mevcut olduğunun ortaya konulması,
-
zarar miktarının teknik olarak belirlenmesi,
gerektiği vurgulanmaktadır.
Her olay kendi özelliklerine göre değerlendirilmekle birlikte, yalnızca soyut iddialarla tazminata hükmedilmesi mümkün değildir.
Avukat Görüşü
Kira uyuşmazlıklarında dava sonucunu belirleyen en önemli unsur çoğu zaman hukuki haklılık değil, ispat gücüdür.
Uygulamada birçok ev sahibi gerçekten zarar görmesine rağmen teslim tutanağı düzenlemediği veya hasarı fotoğraflamadığı için hak kaybına uğramaktadır. Aynı şekilde birçok kiracı da olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalardan sorumlu tutulacağını düşünerek gereksiz ödemeler yapabilmektedir.
Bu nedenle uyuşmazlık ortaya çıkmadan önce taşınmazın teslimi sırasında ayrıntılı tutanak düzenlenmesi, fotoğraf ve video kayıtlarının alınması ve kira sözleşmesinin doğru hazırlanması ileride doğabilecek birçok hukuki sorunu önleyecektir.
Özellikle İzmir kira avukatı, İzmir avukat ve Bornova avukat desteğiyle yürütülen süreçlerde, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarının hukuka uygun şekilde korunması ve gereksiz uyuşmazlıkların önüne geçilmesi mümkün olabilmektedir.
Sonuç
Kiracı tarafından taşınmazın hasarlı teslim edilmesi, uygulamada en sık karşılaşılan kira uyuşmazlıklarından biridir. Ancak her hasar, kiracının sorumluluğunu doğurmaz. Öncelikle hasarın olağan kullanımdan kaynaklanan bir yıpranma mı yoksa kiracının kusurlu davranışı sonucu meydana gelen bir zarar mı olduğunun belirlenmesi gerekir.
Ev sahibinin tazminat talebinde bulunabilmesi için meydana gelen zararı somut delillerle ispat etmesi büyük önem taşımaktadır. Teslim tutanağı, fotoğraf ve video kayıtları, bilirkişi incelemesi, tamir faturaları ve diğer teknik belgeler uyuşmazlığın çözümünde belirleyici rol oynayabilir.
Kiracının kusuruyla meydana gelen zararlar bakımından depozitodan mahsup yapılması, icra takibi başlatılması veya tazminat davası açılması mümkün olabilmektedir. Buna karşılık yalnızca taşınmazın doğal kullanımından kaynaklanan yıpranmalar nedeniyle kiracının sorumluluğuna gidilmesi her zaman mümkün değildir.
Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların taşınmazın teslimi sırasında ayrıntılı teslim tutanağı düzenlemesi, taşınmazın mevcut durumunu fotoğraf ve video ile kayıt altına alması ve hukuki süreci usulüne uygun şekilde yürütmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önemli ölçüde önüne geçecektir.
Özellikle İzmir kira avukatı, İzmir avukat ve Bornova avukat desteğiyle yürütülen süreçlerde, zarar kalemlerinin doğru belirlenmesi, delillerin eksiksiz hazırlanması ve hukuki başvuruların zamanında yapılması hak kayıplarının önlenmesi açısından önem taşımaktadır.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kiracı evi hasarlı teslim ederse ev sahibi tazminat isteyebilir mi?
Evet. Ancak yalnızca kiracının kusuruyla meydana gelen zararlar için tazminat talep edilebilir.
2. Her boya masrafını kiracı mı öder?
Hayır. Normal kullanım sonucu oluşan boya eskimeleri ile kiracının kusurundan kaynaklanan zararlar birbirinden farklı değerlendirilir.
3. Depozitonun tamamı kesilebilir mi?
Hayır. Depozitodan ancak belgelenebilen ve hukuken talep edilebilir zararlar mahsup edilebilir.
4. Teslim tutanağı düzenlenmesi zorunlu mudur?
Kanunen zorunlu olmamakla birlikte, uyuşmazlıkların önlenmesi ve ispat açısından büyük önem taşır.
5. Fotoğraf ve video kayıtları delil olur mu?
Evet. Hasarın ispatında fotoğraf ve video kayıtları önemli deliller arasında yer alabilir.
6. Kiracı parkeleri kırarsa sorumlu olur mu?
Kırılmanın kiracının kusurundan kaynaklandığının ispat edilmesi hâlinde sorumluluğu doğabilir.
7. Ev sahibi doğrudan icra takibi başlatabilir mi?
Somut olayın özelliklerine göre mümkündür. Ancak bazı durumlarda önce zarar miktarının belirlenmesi gerekebilir.
8. Bilirkişi incelemesi yapılır mı?
Teknik değerlendirme gerektiren uyuşmazlıklarda mahkeme çoğu zaman bilirkişi incelemesine başvurmaktadır.
9. Kiracı mutfak dolaplarını sökerek götürürse ne olur?
Kiraya verene ait sabit eşyaların sökülmesi hâlinde kiracının hukuki sorumluluğu doğabilir.
10. Normal eskime nasıl belirlenir?
Mahkeme, taşınmazın kullanım süresi, kullanım şekli ve bilirkişi değerlendirmesi doğrultusunda karar verir.
11. Kiracı evi çok kirli bırakırsa tazminat alınabilir mi?
Yalnızca temizlik ihtiyacı değil, olağan kullanım sınırlarını aşan ve zarara yol açan durumlar tazminat konusu olabilir.
12. Teslim sırasında anahtar alınırsa sonradan dava açılabilir mi?
Mümkündür. Ancak hasarın ispatı bakımından teslim sırasında düzenlenen tutanak büyük avantaj sağlar.
13. Kiracı zararı kabul etmezse ne yapılmalıdır?
Deliller toplanarak somut olaya göre icra takibi veya dava yoluna başvurulabilir.
14. Kiracı evi sözleşmeye aykırı şekilde değiştirmişse ne olur?
Kiraya verenin izni bulunmayan ve zarara yol açan değişiklikler bakımından kiracının sorumluluğu gündeme gelebilir.
15. Kira sözleşmesine "evi boyalı teslim edecek" maddesi yazılması yeterli midir?
Sözleşme hükümleri önemlidir. Ancak her somut olay ayrıca değerlendirilir ve emredici hukuk kuralları da dikkate alınır.
