Gayrimenkul Değerleme Raporu Vatandaşlık Başvurusunu Nasıl Etkiler?

Gayrimenkul Değerleme Raporu Vatandaşlık Başvurusunu Nasıl Etkiler?

Giriş

Türkiye’de taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığına başvurmak isteyen yabancı yatırımcıların en fazla dikkat etmesi gereken konulardan biri gayrimenkul değerleme sürecidir.

Bir taşınmazın ilan fiyatının 450.000 Amerikan Doları olması, satıcının bu bedel üzerinden satış yapmayı kabul etmesi veya yatırımcının satıcıya bu tutarı ödemesi, taşınmazın vatandaşlık başvurusu bakımından aynı değerde kabul edileceği anlamına gelmez.

Vatandaşlık amacıyla yapılacak taşınmaz yatırımında;

• tapuda beyan edilen satış bedeli,
• banka üzerinden gerçekleştirilen ödemeler,
• Döviz Alım Belgesi,
• taşınmazın değerleme sonucu,
• güncel sistemde düzenlenen Tutar Tespit Belgesi

birbiriyle uyumlu olmalıdır.

Taşınmaz yoluyla yatırım vatandaşlığında en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarında taşınmaz edinilmesi ve tapu kaydına üç yıl satılmama şerhi konulması gerekir. Ancak yatırım tutarının gerçekten sağlanıp sağlanmadığı yalnızca satış sözleşmesine bakılarak belirlenmez. Vatandaşlık işlemlerinde taşınmaz yatırımının kabul edilebilir tutarı, değerleme raporuna dayanan Tutar Tespit Belgesi ile teyit edilir.

Bu nedenle gayrimenkul değerleme raporu, vatandaşlık işlemlerinde sonradan tamamlanacak sıradan bir evrak olarak görülmemelidir. Yanlış taşınmaz seçilmesi veya değerleme sürecinin satın alma işleminden sonra düşünülmesi, yüz binlerce dolarlık yatırımın vatandaşlık şartını karşılamamasına neden olabilir.

Gayrimenkul Değerleme Raporu Nedir?

Gayrimenkul değerleme raporu; bir taşınmazın konumu, fiziksel özellikleri, hukuki durumu, kullanım biçimi, çevresindeki emsal satışlar ve piyasa koşulları dikkate alınarak değerinin tespit edilmesine yönelik teknik rapordur.

Değerleme işleminin amacı, taşınmazın satıcının talep ettiği fiyatı tekrar etmek değildir. Amaç, taşınmazın belirli bir tarih itibarıyla piyasa koşulları içerisindeki gerçekçi değerini ortaya koymaktır.

Bu nedenle raporda belirtilen değer ile;

• internet ilanındaki fiyat,
• emlak danışmanının söylediği rakam,
• satıcının talep ettiği bedel,
• taşınmaza harcandığı ileri sürülen tadilat maliyeti,
• tarafların satış sözleşmesinde kararlaştırdığı tutar

birbirinden farklı olabilir.

Gayrimenkul değerleme faaliyetinde gerçeğe uygun, tarafsız ve uluslararası standartlarla uyumlu bir değer tespit edilmesi amaçlanmaktadır. SPK da değerleme raporlarının gerçeğe uygun, tarafsız ve uluslararası standartlara uygun hazırlanmasının yatırım kararlarının güvenilirliği bakımından önemini vurgulamaktadır.

Gayrimenkul Değerleme Raporu ile Tutar Tespit Belgesi Aynı Şey midir?

Günlük kullanımda vatandaşlık işlemlerinde genellikle “ekspertiz raporu” veya “değerleme raporu” ifadeleri kullanılmaktadır. Ancak güncel uygulamada değerleme raporu ile Taşınmaz Edinim Suretiyle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi, kısa adıyla TTB, birbirinden ayrılmalıdır.

TTB, GEDAŞ tarafından düzenlenen taşınmaz değerleme raporundan elde edilen bilgiler kullanılarak TADEBİS sistemi üzerinden hazırlanan ve taşınmazın vatandaşlık amacıyla kabul edilebilecek yatırım tutarını gösteren belgedir.

TTB, ilgili değerleme raporunun eki niteliğindedir ve elektronik sistem üzerinden TAKBİS/Web Tapu’ya gönderilir. Fiziksel olarak sunulan TTB’ler işleme alınmaz. Vatandaşlık amacıyla değerleme talebinin de Web Tapu veya TADEBİS üzerinden, vatandaşlık amaçlı değerleme seçeneği kullanılarak yapılması gerekir.

Bu nedenle güncel sistemde asıl belirleyici soru yalnızca:

“Değerleme raporunda evin değeri ne kadar çıktı?”

değildir.

Asıl soru şudur:

“Vatandaşlık kazanımına esas Tutar Tespit Belgesinde hangi tutar kabul edildi?”

9 Aralık 2024 Sonrasında Sistem Nasıl Değişti?

9 Aralık 2024 sonrasında vatandaşlık amacıyla yapılan taşınmaz işlemlerinde Tutar Tespit Belgesi sistemi uygulanmaya başlanmıştır.

Bu tarihten sonra düzenlenen TTB’ler yazılımsal değerlendirme ve karşılaştırma sürecinden geçirilmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre bu belgeler ayrıca manuel değerlendirme yapılmaksızın, belge üzerinde belirtilen tutar üzerinden doğrudan işleme alınır.

TTB üzerinde;

• taşınmazın vatandaşlık için gerekli asgari değeri sağladığı,
• ya da vatandaşlık amacıyla kabul edilebilecek belirli bir Amerikan Doları tutarı

gösterilebilir.

Bu değişiklik, satıcının veya yatırımcının “Rapor gerçekte daha yüksek olmalıydı” şeklindeki kişisel değerlendirmesinin tek başına süreci değiştirmeyeceğini göstermektedir.

Güncel vatandaşlık işleminde elektronik sistemde yer alan TTB değeri esas alınır. Bu nedenle taşınmaz satın alınmadan önce değerleme riskinin değerlendirilmesi çok daha önemli hale gelmiştir.

Değerleme Raporu Vatandaşlık Başvurusunu Neden Doğrudan Etkiler?

Gayrimenkul değerleme raporu ve buna dayanan TTB, vatandaşlık başvurusundaki yatırım tutarının sağlanıp sağlanmadığını belirleyen temel belgeler arasındadır.

Vatandaşlık için aranan 400.000 Amerikan Doları şartında yalnızca tek bir rakama bakılmaz.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel açıklamalarına göre;

• Döviz Alım Belgesindeki değer,
• resmi senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadindeki bedel,
• değerleme raporunda ve TTB’de kabul edilen değer,
• banka transferleri ve ödemelerin toplamı

aranan yatırım tutarını sağlamalıdır.

Bu sistemin sonucu son derece açıktır:

Taşınmaza 450.000 Amerikan Doları ödenmiş olması, TTB’de kabul edilen değer 380.000 Amerikan Dolarıysa tek başına vatandaşlık şartını sağlamaz.

Aynı şekilde TTB değeri 450.000 Amerikan Doları olsa bile satıcıya banka üzerinden yapılan ve belgelenebilen ödeme 350.000 Amerikan Doları seviyesinde kalıyorsa yatırım şartı yine sağlanmamış olabilir.

Vatandaşlık dosyasında bu değerlerden yalnızca birinin yüksek olması yeterli değildir. Belgelerin tamamı aynı yatırım işlemini desteklemeli ve gerekli sınırı ayrı ayrı karşılamalıdır.

İlan Fiyatı ile Değerleme Raporu Neden Farklı Çıkar?

Satış ilanları, satıcının taşınmaz için talep ettiği bedeli gösterir. Değerleme raporu ise taşınmazın piyasa koşulları içerisindeki kabul edilebilir değerini ortaya koymayı amaçlar.

Bu iki rakamın farklı olmasının birçok nedeni olabilir.

Satıcı fiyatı yüksek belirlemiş olabilir

Vatandaşlık yoluyla taşınmaz arayan yabancı yatırımcıların belirli bir asgari yatırım tutarını karşılaması gerektiği bilinmektedir. Bazı taşınmazların yalnızca “vatandaşlığa uygun” olduğu ileri sürülerek emsal piyasa değerinin üzerinde satışa çıkarılması mümkündür.

Ancak taşınmazın ilanına 500.000 Amerikan Doları yazılması, resmi değerleme sonucunun da aynı çıkacağı anlamına gelmez.

Bölgedeki emsal satışlar daha düşük olabilir

Değerleme uzmanı aynı bölgede bulunan, benzer büyüklükteki ve benzer özelliklere sahip taşınmazları inceler. Yakın çevredeki karşılaştırılabilir taşınmazların değerleri düşükse, satıcının talep ettiği yüksek fiyat rapora aynı şekilde yansımayabilir.

Tapudaki ve fiilî metrekare farklı olabilir

Taşınmazın ilanda belirtilen büyüklüğü ile tapu, mimari proje veya resmi kayıtlardaki büyüklüğü farklı olabilir.

Örneğin ilanda 250 metrekare olarak tanıtılan bir dairenin bu büyüklüğüne;

• balkonlar,
• ortak kullanım alanları,
• teras,
• otopark,
• depo,
• merdiven boşlukları

eklenmiş olabilir.

Değerleme bakımından yalnızca pazarlama ilanında belirtilen metrekare değil, taşınmazın hukuki ve teknik kayıtları da önem taşır.

Yapının yaşı ve fiziksel durumu değeri etkileyebilir

Yeni ve güvenli bir yapıyla eski, bakım ihtiyacı bulunan veya teknik sorunları olan bir yapının aynı şekilde değerlendirilmesi beklenemez.

Binanın yaşı, yapı kalitesi, bakım durumu, katı, cephesi, manzarası, ulaşım olanakları ve çevresel özellikleri taşınmazın piyasa değerini etkileyebilir.

Taşınmazın hukuki niteliği farklı olabilir

Taşınmaz fiilen konut olarak kullanılıyor olsa bile tapuda;

• arsa,
• tarla,
• dükkân,
• ofis,
• depo,
• mesken

gibi farklı niteliklerle kayıtlı olabilir.

Kat mülkiyeti, kat irtifakı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesine ilişkin durumlar da değerleme sonucunda önem taşıyabilir.

Lüks Tadilat Taşınmaz Değerini 400.000 Doların Üzerine Çıkarır mı?

Bir taşınmaza yüksek miktarda tadilat yapılmış olması, harcanan bedelin tamamının taşınmazın değerine ekleneceği anlamına gelmez.

Örneğin satıcı;

• özel tasarım mobilyalara,
• ithal mutfak ürünlerine,
• akıllı ev sistemlerine,
• mermer kaplamalara,
• mimarlık hizmetlerine,
• dekorasyona

yüksek miktarda para harcamış olabilir.

Ancak değerleme, satıcının yaptığı toplam harcamayı geri kazanmasını garanti eden bir hesap değildir. Esas olan, yapılan iyileştirmenin taşınmazın piyasa değerini ne ölçüde artırdığıdır.

Bir kişinin zevkine göre hazırlanmış çok pahalı bir dekorasyon, başka bir alıcı açısından aynı ekonomik değeri taşımayabilir. Ayrıca mobilya, elektronik eşya ve taşınabilir dekorasyon ürünleri taşınmazın kendisiyle aynı hukuki ve ekonomik nitelikte değildir.

Bu nedenle vatandaşlık amacıyla ev satın alan yabancıların şu cümleye temkinli yaklaşması gerekir:

“Bu eve çok büyük tadilat masrafı yapıldı, değerleme kesinlikle 400.000 doların üzerinde çıkar.”

Değerleme raporu görülmeden bu konuda kesin garanti verilmesi sağlıklı değildir.

Değerleme Raporu 400.000 Doların Altında Çıkarsa Ne Olur?

9 Aralık 2024 sonrasında hazırlanan TTB, yazılımsal kontrol ve karşılaştırma sürecinden geçirilerek düzenlenmektedir. Belge üzerinde vatandaşlık için kabul edilebilecek yatırım değeri belirtilir ve tapu işlemi bu tutar üzerinden değerlendirilir.

TTB’de kabul edilen değer 400.000 Amerikan Dolarının altında kaldığında, yalnızca satıcıya daha fazla para ödemek sorunu kendiliğinden çözmez.

Örneğin:

• Satış fiyatı: 470.000 USD
• Banka ödemesi: 470.000 USD
• TTB’de kabul edilen değer: 385.000 USD

ise taşınmazın tek başına vatandaşlık için gereken yatırım tutarını karşıladığı kabul edilemeyebilir.

Bu durumda değerlendirilebilecek yöntem, somut işleme göre değişir:

Taşınmaz henüz satın alınmadıysa

En güvenli yöntem, taşınmaz satın alınmadan ve geri alınması güç bir ödeme yapılmadan önce değerleme sonucunun görülmesidir.

TTB gerekli tutarı sağlamıyorsa yatırımcı;

• başka bir taşınmaz seçebilir,
• satın alma bedelini yeniden değerlendirebilir,
• vatandaşlık yatırımını birden fazla uygun taşınmaz üzerinden planlayabilir.

Birden fazla taşınmaz satın alınabilir

Satın alma yöntemiyle vatandaşlık başvurusunda yatırımın birden fazla taşınmaz üzerinden gerçekleştirilmesi mümkündür. Ancak her taşınmazın vatandaşlık bakımından uygun olması ve toplam kabul edilen yatırım değerinin gerekli tutarı sağlaması gerekir.

Bununla birlikte satın alma yoluyla edinilmiş taşınmazlardaki eksik tutarın daha sonra satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanması mümkün değildir. Bu nedenle yatırım modeli baştan doğru kurulmalıdır.

Taşınmaz satın alındıysa

Satın alma işlemi tamamlandıktan sonra TTB’nin gerekli tutarı karşılamadığının öğrenilmesi, yatırımcı açısından çok daha zor bir durum yaratır.

Bu durumda;

• ek taşınmaz edinimi,
• işlemin vatandaşlık dosyasına eklenme biçimi,
• mevcut tapu ve ödeme belgeleri,
• taşınmazların edinim tarihleri,
• üç yıl satmama taahhütleri

birlikte değerlendirilmelidir.

Sorunun çözümü, satıcının tek taraflı olarak satış bedelini yükseltmesi veya yeni bir fatura düzenlemesi kadar basit değildir. Önemli olan değerleme, tapu ve banka belgelerinin tamamının mevzuata uygun bir yatırım işlemi oluşturmasıdır.

Değerleme Raporu Satın Alma İşleminden Önce mi Alınmalıdır?

Vatandaşlık amacıyla yapılacak gayrimenkul yatırımında en güvenli yöntem, değerleme ve TTB sürecinin satın alma kararı kesinleştirilmeden önce planlanmasıdır.

Vatandaşlık için değerleme raporu talebi Web Tapu sistemi üzerinden GEDAŞ aracılığıyla yapılmaktadır.

Yatırımcı, değerleme sonucu görülmeden;

• yüksek tutarlı kapora vermemeli,
• bedelin tamamını satıcıya göndermemeli,
• geri dönüşü zor bir sözleşme imzalamamalı,
• taşınmazın vatandaşlık için kesinlikle uygun olduğu varsayımıyla hareket etmemelidir.

Ön ödeme yapılacaksa sözleşmede en azından;

• taşınmazın vatandaşlık yatırımına uygun çıkması,
• TTB’nin gerekli tutarı sağlaması,
• tapudaki hukuki engellerin bulunmaması,
• vatandaşlık amacıyla üç yıl satmama taahhüdünün kurulabilmesi

gibi şartlara bağlı iade hükümleri açıkça düzenlenmelidir.

Aksi halde değerleme düşük çıktığında yatırımcı hem vatandaşlık imkânını kaybedebilir hem de ödediği kaporayı geri almak için ayrıca hukuki uyuşmazlık yaşamak zorunda kalabilir.

Tutar Tespit Belgesi Ne Kadar Süre Geçerlidir?

9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen Tutar Tespit Belgelerinin geçerlilik süresi altı aydır.

TTB ile vatandaşlık amacıyla yapılacak işlem başvurusu arasında altı aydan fazla süre bulunması halinde, belgeye esas değerleme raporunun yenilenmesi gerekir. 9 Aralık 2024 öncesinde düzenlenen eski değerleme raporları bakımından ise üç aylık geçerlilik süresi uygulanmaktaydı.

Bu nedenle yatırımcının değerleme raporunu çok erken alıp tapu işlemini aylarca ertelemesi de doğru değildir.

Süreç;

• değerleme,
• banka hesabı,
• para transferi,
• DAB,
• tapu devri,
• üç yıl satmama taahhüdü

aşamaları birlikte planlanarak yürütülmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesinde Yeni Değerleme Raporu Gerekir mi?

Satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesinden sonra taşınmazın vaat alacaklısı adına satın alma yoluyla tescil edilmesi sırasında ayrıca yeni bir değerleme raporu aranmaz.

Ancak bu durum, satış vaadi sözleşmesi yapılırken değerleme sürecinin önemsiz olduğu anlamına gelmez.

Vatandaşlık amacıyla satış vaadi sözleşmesi yapılacaksa;

• taşınmazın kat mülkiyeti veya kat irtifakı durumu,
• peşin ödeme şartı,
• sözleşmenin resmi biçimi,
• üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağına ilişkin taahhüt,
• TTB ve ödeme tutarları

baştan doğru düzenlenmelidir.

Değerleme Raporu Tapu İncelemesinin Yerini Tutar mı?

Hayır.

Değerleme raporu taşınmaz hakkında önemli teknik ve hukuki bilgiler içerebilir. Ancak vatandaşlık amacıyla yapılması gereken kapsamlı tapu ve hukuki incelemenin yerine geçmez.

Değerleme raporunun veya TTB’nin 400.000 Amerikan Dolarının üzerinde olması;

• satıcının işlem yapmaya yetkili olduğunu,
• taşınmazın üzerinde haciz bulunmadığını,
• taşınmazın daha önce başka bir vatandaşlık işleminde kullanılmadığını,
• geçmiş devirlerin vatandaşlık mevzuatına uygun olduğunu,
• satıcı ile yatırımcı arasında yasaklanan bir bağlantı bulunmadığını,
• taşınmazın üç yıl satmama taahhüdüne uygun olduğunu

tek başına garanti etmez.

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz ediniminde değerleme raporunun yanında tapu bilgileri, banka onaylı dekont, DAB ve diğer işlem belgeleri de aranır.

Bu nedenle yatırımcı iki ayrı kontrol yaptırmalıdır:

Teknik ve ekonomik kontrol: Taşınmazın değeri vatandaşlık tutarını sağlıyor mu?

Hukuki kontrol: Taşınmaz, satıcı ve işlem geçmişi vatandaşlık başvurusuna uygun mu?

İkincisi yapılmadan yalnızca yüksek değerleme sonucuna güvenmek risklidir.

Değerleme Raporu Vatandaşlığı Garanti Eder mi?

Hayır.

TTB’nin gerekli tutarı sağlaması, taşınmaz yatırımının değer yönünden uygun olduğunu gösterir. Bu belge yatırım sürecinin önemli bir aşamasıdır; ancak tek başına Türk vatandaşlığı kazanılmasını garanti etmez.

Taşınmazın edinilmesi ve üç yıl satmama taahhüdünün kurulmasının ardından Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi veya uygunluk süreci tamamlanır. Daha sonra 6458 sayılı Kanun’un 31/1-j bendi kapsamında kısa dönem ikamet izni ve ardından vatandaşlık başvurusu yapılır.

Başvuru sahibi hakkında ayrıca vatandaşlık mevzuatı kapsamında değerlendirme gerçekleştirilir. Dolayısıyla başarılı bir değerleme sonucu, vatandaşlık dosyasındaki yatırım şartlarından birini güvence altına alır; nihai vatandaşlık kararının yerine geçmez.

Vatandaşlık İçin Değerleme Sürecinde En Sık Yapılan Hatalar

Değerleme yapılmadan kapora verilmesi

Taşınmazın değerinin gerekli tutarı sağlayacağı varsayılarak yüksek miktarda kapora ödenmesi, en tehlikeli hatalardan biridir.

Satıcının beyanına güvenilmesi

“Bu daire daha önce vatandaşlığa uygun çıktı” veya “Eksper kesinlikle 450.000 dolar yazar” şeklindeki sözlü beyanlar güvence oluşturmaz.

Her değerleme, ilgili taşınmaz ve değerleme tarihi bakımından yapılır.

İlan fiyatının resmi değer sanılması

İlan fiyatı bir pazarlama rakamıdır. TTB ise vatandaşlık işlemi bakımından kabul edilecek değeri gösterir.

Tadilat maliyetinin birebir değere yansıyacağının düşünülmesi

Taşınmaza harcanan her tutar, taşınmazın piyasa değerini aynı miktarda artırmaz.

Tam 400.000 USD sınırında işlem yapılması

Değerleme veya ödeme belgelerinden herhangi birinin sınırın altında kalması başvuruyu riske atabilir. Bu nedenle yatırımın makul bir güvenlik payıyla planlanması daha sağlıklıdır.

Raporun geçerlilik süresinin geçirilmesi

TTB’nin altı aylık süresi takip edilmezse değerleme sürecinin yenilenmesi gerekebilir.

Değerleme raporunun hukuki inceleme yerine kullanılması

Yüksek değer çıkan bir taşınmaz, tapu ve vatandaşlık mevzuatı açısından yine de sorunlu olabilir.

Gayrimenkul Değerleme Sürecinde Yatırımcıya Tavsiyeler

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz satın alacak yabancı yatırımcıların şu sırayı izlemesi daha güvenlidir:

Öncelikle taşınmazın tapu ve geçmiş devirleri hukuki açıdan incelenmelidir.

Ardından taşınmazın vatandaşlık amacıyla değerleme talebi oluşturulmalıdır.

TTB’de kabul edilen tutar görülmeden satış bedelinin tamamı ödenmemelidir.

Banka transferi, DAB ve tapu bedeli TTB ile uyumlu şekilde planlanmalıdır.

Tapu devrinde vatandaşlık amacı ve üç yıl satmama taahhüdü doğru şekilde kurulmalıdır.

Taşınmaz yatırım tespit süreci tamamlandıktan sonra ikamet izni ve vatandaşlık başvurusuna geçilmelidir.

Bu sıralamanın bozulması, sonradan düzeltilmesi güç sorunlara yol açabilir. Gayrimenkul satın alma işlemlerinde acele etmek bazen evi birkaç gün önce kazandırır; yanlış bir vatandaşlık yatırımında ise aylar ve yüz binlerce dolar kaybettirebilir.

İzmir’de Vatandaşlık İçin Gayrimenkul Değerleme Süreci

İzmir’de taşınmaz satın alarak Türk vatandaşlığına başvurmak isteyen yabancı yatırımcılar bakımından da aynı kurallar uygulanır.

Karşıyaka, Mavişehir, Bayraklı, Bornova, Güzelbahçe, Urla ve Çeşme gibi bölgelerde taşınmaz fiyatları oldukça değişken olabilir. Aynı site içerisinde dahi;

• konum,
• kat,
• cephe,
• manzara,
• kullanım alanı,
• binanın yaşı,
• tadilat seviyesi

nedeniyle önemli değer farklılıkları ortaya çıkabilir.

Bu nedenle yalnızca satıcının veya emlak danışmanının fiyat değerlendirmesiyle hareket edilmemelidir.

İzmir vatandaşlık avukatı veya İzmir yabancılar avukatı desteğiyle taşınmazın hukuki yapısının, değerleme sürecinin, banka transferlerinin ve tapu işlemlerinin birlikte takip edilmesi yatırım güvenliği bakımından önemlidir.

Sonuç

Gayrimenkul değerleme raporu, taşınmaz yoluyla Türk vatandaşlığı başvurusunun en önemli belgelerinden biridir.

Güncel sistemde değerleme raporuna dayanılarak hazırlanan Tutar Tespit Belgesi, taşınmazın vatandaşlık amacıyla kabul edilebilecek yatırım tutarını gösterir. TTB’nin elektronik sistem üzerinden düzenlenmesi, fiziksel belgenin kabul edilmemesi ve altı aylık geçerlilik süresine tabi olması nedeniyle süreç baştan planlanmalıdır.

Taşınmazın ilan fiyatının veya satıcıya ödenen bedelin 400.000 Amerikan Dolarının üzerinde olması tek başına yeterli değildir. Resmi senet bedeli, banka ödemeleri, Döviz Alım Belgesi ve değerleme sonucu aranan yatırım tutarını sağlamalıdır.

Bu nedenle vatandaşlık amacıyla taşınmaz satın alacak yabancıların en önemli kuralı şudur:

Önce taşınmazı satın alıp daha sonra değerleme sonucunu beklemek yerine, önce hukuki uygunluk ve değerleme riskini incelemek gerekir.

Değerleme sonucunun düşük çıkması halinde daha fazla para ödenmiş olması sorunu otomatik olarak çözmez. Yatırımın doğru taşınmaz, doğru ödeme yöntemi ve doğru tapu işlemi üzerinden kurulması gerekir.

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul değerleme raporu vatandaşlık başvurusu için zorunlu mudur?

Vatandaşlık amacıyla taşınmaz ediniminde değerleme süreci ve buna dayanan Tutar Tespit Belgesi aranır. TKGM, vatandaşlık taleplerinde değerleme raporunu tapu başvurusunda gerekli belgeler arasında göstermektedir.

Değerleme raporu 400.000 doların altında çıkarsa vatandaşlık alınabilir mi?

Taşınmazın tek başına kullanılacağı bir başvuruda TTB’de kabul edilen değerin gerekli yatırım tutarını karşılamaması ciddi engel oluşturur. Satıcıya 400.000 Amerikan Dolarından fazla ödeme yapılması, düşük TTB değerini kendiliğinden yükseltmez.

Satış fiyatı mı, değerleme raporu mu esas alınır?

Tek bir değer esas alınmaz. DAB, resmi satış veya satış vaadi bedeli, ödeme toplamı ve değerleme/TTB tutarının aranan yatırım değerini sağlaması gerekir.

Tutar Tespit Belgesi ne kadar süre geçerlidir?

9 Aralık 2024 sonrasında düzenlenen TTB’ler altı ay geçerlidir. Bu süre aşılırsa belgeye esas değerleme raporunun yenilenmesi gerekir.

Değerleme raporu nereden alınır?

Vatandaşlık amacıyla değerleme raporu talebi Web Tapu sistemi üzerinden GEDAŞ’a iletilir.

Satıcı istediği değerleme şirketini seçebilir mi?

Vatandaşlık amacıyla yapılacak değerleme talebi resmi elektronik sistem üzerinden yürütülmelidir. Dışarıdan alınarak fiziksel şekilde sunulan TTB işleme alınmaz.

Tadilat masrafı taşınmazın değerine eklenir mi?

Tadilat taşınmazın piyasa değerini artırabilir; ancak harcanan tutarın tamamının birebir değerleme sonucuna yansıması garanti değildir. Değerleme, maliyet beyanından ziyade taşınmazın piyasa koşullarındaki değerini belirlemeyi amaçlar.

Mobilyalar vatandaşlık için gerekli değere dahil edilir mi?

Vatandaşlık yatırımı taşınmaz edinimine ilişkindir. Taşınabilir mobilya, elektronik eşya ve dekorasyon paketlerinin taşınmazın kabul edilebilir yatırım tutarını yükselteceği varsayılmamalıdır.

Birden fazla taşınmazın değeri birleştirilebilir mi?

Satın alma yoluyla birden fazla taşınmaz edinilerek gerekli yatırım tutarının tamamlanması mümkündür. Ancak satın alınan taşınmazlardaki eksik tutar satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanamaz.

Değerleme raporunun yüksek çıkması vatandaşlığı garanti eder mi?

Hayır. Değerleme ve TTB yatırım tutarı bakımından önemlidir. Tapu uygunluğu, ödeme belgeleri, üç yıl satmama taahhüdü, uygunluk belgesi, ikamet izni ve vatandaşlık değerlendirmesi ayrıca tamamlanmalıdır.