Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranının Üzerinde Zam Yapabilir mi?

 

Ev Sahibi Kira Artış Oranının Üzerinde Zam Talep Edebilir mi?

Kira sözleşmelerinde en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, ev sahibinin yasal kira artış oranının üzerinde zam talep etmesidir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedellerinin yükselmesiyle birlikte kiracılar ve kiraya verenler arasında “Ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?”, “Kira artış oranı neye göre belirlenir?”, “Yasal oranın üzerinde zam yapılırsa kiracı ne yapmalı?” gibi sorular gündeme gelmektedir.

Kira artış oranı, tarafların serbestçe ve sınırsız şekilde belirleyebileceği bir konu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin yenilenen kira dönemlerinde nasıl artırılacağı açıkça düzenlenmiştir. Buna göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Bu nedenle ev sahibi, kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde yasal kira artış oranının üzerinde tek taraflı olarak zam yapamaz. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir oran yazılı olsa bile, bu oran yasal sınırı aştığı ölçüde geçerli kabul edilmez.

Yasal Kira Artış Oranı Nedir?

Yasal kira artış oranı, yenilenen kira döneminde kira bedeline uygulanabilecek azami artış oranını ifade eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu oran, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı esas alınarak belirlenir.

Burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Kira artışında aylık enflasyon oranı veya yıllık enflasyon oranı değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalaması dikkate alınır. TÜİK tarafından her ay açıklanan enflasyon verileri içinde yer alan bu oran, ilgili ayda yenilenecek kira sözleşmeleri bakımından uygulanabilecek üst sınırı oluşturur.

Örneğin Haziran 2026 ayında kira sözleşmesi yenilenecek bir kiracı bakımından yasal kira artış oranı %32,24 olarak belirlenmiştir. Bu durumda ev sahibi, kira bedelini kural olarak bu oranın üzerinde artıramaz.

Kira Sözleşmesinde Daha Yüksek Zam Oranı Yazıyorsa Ne Olur?

Uygulamada bazı kira sözleşmelerinde “her yıl %50 zam yapılır”, “her yıl rayiç bedele göre artış yapılır”, “ev sahibinin belirleyeceği oranda artış yapılır” veya “dolar kuru oranında artış yapılır” gibi hükümler bulunabilmektedir.

Ancak kira sözleşmesinde yer alan artış hükmü, kanuni sınırı aşamaz. Taraflar kira artış oranını serbestçe kararlaştırmış olsalar bile, bu artış oranı TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçmemek koşuluyla geçerlidir.

Bu nedenle sözleşmede %50 artış yazıyor; ancak ilgili ayda yasal kira artış oranı %32,24 ise, uygulanabilecek artış oranı %32,24 ile sınırlıdır. Sözleşmede yazan yüksek oran, kanuni sınırı aşan kısmı bakımından kiracı aleyhine sonuç doğurmaz.

Ev Sahibi “Bu Oranı Kabul Etmezsen Çık” Diyebilir mi?

Kira sözleşmesi belirli süreli yapılmış olsa bile, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, ev sahibine kendiliğinden kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Kiracı, kira sözleşmesi sona ermeden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.

Bu nedenle ev sahibi, yalnızca kira yılı sona erdiği veya daha yüksek kira istediği gerekçesiyle kiracıyı doğrudan evden çıkaramaz. Kiracının yasal artış oranında kira ödemeye devam etmesi halinde, ev sahibinin sırf daha fazla kira almak amacıyla tahliye talep etmesi mümkün değildir.

Elbette kanunda düzenlenen tahliye sebepleri varsa durum farklıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, temerrüt nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve imar gibi sebepler şartları varsa ayrıca değerlendirilebilir. Ancak “Ben bu kirayı beğenmiyorum, bu yüzden çık” şeklindeki tek taraflı talep hukuken yeterli değildir.

Kiracı Yasal Oranı Aşan Zam Talebini Kabul Etmek Zorunda mı?

Kiracı, yasal kira artış oranının üzerinde yapılan zam talebini kabul etmek zorunda değildir. Kira sözleşmesinin yenilendiği ay için açıklanan yasal artış oranı ne ise, kiracı bu oran üzerinden hesaplanan yeni kira bedelini ödeyebilir.

Örneğin mevcut kira bedeli 20.000 TL ise ve ilgili ayda kira artış oranı %32,24 olarak açıklanmışsa, yeni kira bedeli 26.448 TL olacaktır. Ev sahibi 35.000 TL talep ediyorsa, bu talep yasal kira artış sınırını aşmaktadır.

Bu durumda kiracının ödeme yaparken açıklama kısmına kira dönemini ve yasal artış oranını belirtmesi faydalı olur. Örneğin banka açıklamasına “Haziran 2026 kira bedeli, yasal TÜFE artış oranı uygulanarak ödenmiştir” şeklinde bir açıklama yazılması ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyabilir.

Kiracı Fazla Zam Yapılan Kirayı Öderse Ne Olur?

Kiracının yasal sınırı aşan kira bedelini ödemesi, her durumda bu artışı kabul ettiği anlamına gelmeyebilir. Ancak uygulamada fazla ödeme yapılması, taraflar arasında yeni kira bedelinin kabul edildiği yönünde tartışmalara neden olabilir.

Bu nedenle kiracı, ev sahibinin baskısıyla veya tahliye tehdidiyle yasal sınırın üzerinde ödeme yapmak zorunda kalmışsa, sürecin başında hukuki destek almalıdır. Fazla ödeme yapılıp yapılmadığı, ödemenin ne şekilde yapıldığı, banka açıklaması, taraflar arasındaki yazışmalar ve kira sözleşmesinin içeriği birlikte değerlendirilmelidir.

Kiracının ileride fazla ödenen kira bedelinin iadesini talep edip edemeyeceği somut olayın özelliklerine göre değişebilir. Bu nedenle yasal sınırı aşan bir artışla karşılaşıldığında, ödeme yapılmadan önce durumun hukuki yönden incelenmesi daha sağlıklı olacaktır.

Ev Sahibi Yeni Sözleşme İmzalatıp Daha Yüksek Zam Yapabilir mi?

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir diğer durum, ev sahibinin mevcut kiracıya yeni kira sözleşmesi imzalatmak istemesidir. Burada önemli olan, gerçekten yeni bir kira ilişkisi kurulup kurulmadığıdır.

Mevcut kiracı aynı taşınmazda oturmaya devam ediyor ve taraflar arasındaki kira ilişkisi kesintisiz şekilde sürüyorsa, yalnızca yeni sözleşme imzalatılması yasal kira artış sınırının aşılmasını otomatik olarak geçerli hale getirmez. Başka bir anlatımla, mevcut kira ilişkisi devam ederken “yeni sözleşme yaptık” denilerek kiracı aleyhine kanuni sınırın üzerinde artış yapılması hukuken tartışmalı hale gelir.

Kiracı böyle bir durumda yeni sözleşmeyi imzalamadan önce dikkatli davranmalıdır. Çünkü imzalanan belge, ileride kiraya veren tarafından yeni kira bedelinin kabul edildiği şeklinde ileri sürülebilir. Bu nedenle özellikle yüksek artış içeren yeni sözleşmeler, tahliye taahhütleri veya ek protokoller imzalanmadan önce hukuki değerlendirme yapılmalıdır.

Beş Yılı Dolduran Kiralarda Ev Sahibi Daha Fazla Kira İsteyebilir mi?

Kira ilişkisinin beş yılı doldurması halinde konu farklı bir hukuki çerçevede değerlendirilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya veren, şartları varsa kira tespit davası açabilir.

Kira tespit davasında mahkeme yalnızca yıllık kira artış oranına bakmaz. Mahkeme; TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ilkesini birlikte değerlendirir. Bu nedenle beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, mevcut kira bedeline yalnızca yıllık artış oranı uygulanarak bulunan tutardan farklı olabilir.

Ancak burada da önemli bir ayrım vardır. Ev sahibi beş yıl doldu diye tek taraflı olarak istediği kirayı belirleyemez. Beş yılın dolması, ev sahibine doğrudan ve kendiliğinden sınırsız zam yapma hakkı vermez. Bu durumda izlenmesi gereken yol, şartları varsa kira tespit davası açılmasıdır.

Kira Tespit Davası ile Yıllık Kira Artışı Aynı Şey midir?

Kira tespit davası ile yıllık kira artışı aynı şey değildir.

Yıllık kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenen döneminde kanuni sınıra göre kira bedelinin artırılmasıdır. Bu artış, TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez.

Kira tespit davası ise özellikle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi amacıyla açılır. Mahkeme bu davada emsal kira bedellerini, kiralananın konumunu, özelliklerini, kullanım durumunu ve hakkaniyeti dikkate alır.

Bu nedenle ev sahibinin “çevredeki evler daha pahalı, bu nedenle bu ay kirayı iki katına çıkarıyorum” deme hakkı yoktur. Eğer kira bedelinin emsallerin çok altında kaldığını düşünüyorsa, hukuki koşulları varsa kira tespit davası açmalıdır.

Ev Sahibi Kira Artış Oranını Aşan Zam İçin İhtarname Gönderirse Ne Yapılmalı?

Ev sahibi, yasal kira artış oranının üzerinde zam talep eden bir ihtarname gönderebilir. Ancak ihtarname gönderilmesi, talebin hukuken doğru olduğu anlamına gelmez. Kiracı böyle bir ihtarname aldığında öncelikle ihtarnamenin içeriğini, talep edilen kira bedelini, kira sözleşmesinin tarihini ve yenileme dönemini incelemelidir.

Kiracı ihtarnameye karşı yazılı cevap verebilir. Cevapta kira artışının yasal oran üzerinden kabul edildiği, yasal sınırı aşan kısmın kabul edilmediği ve kira bedelinin kanuna uygun şekilde ödeneceği belirtilebilir.

Bu aşamada kiracının susması her zaman aleyhine sonuç doğurmasa da, yazılı cevap verilmesi ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda daha sağlıklı bir delil oluşturabilir.

Yasal Oranın Üzerinde Zam Ödenmezse Ev Sahibi İcra Takibi Başlatabilir mi?

Ev sahibi, talep ettiği yüksek kira bedeli üzerinden icra takibi başlatabilir. Ancak icra takibi başlatılmış olması, talep edilen miktarın hukuken doğru olduğu anlamına gelmez. Kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesinden sonra süresi içinde itiraz edebilir.

Kiracının icra takibine itiraz etmemesi halinde takip kesinleşebilir ve bu durum ciddi hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle yasal kira artış oranını aşan kira alacağı iddiasıyla icra takibi başlatıldığında, ödeme emrinin tebliğ tarihi dikkatle takip edilmelidir.

İcra dosyalarında süreler kısa ve hak düşürücü nitelikte olabileceğinden, ödeme emri alan kiracının vakit kaybetmeden hukuki destek alması önemlidir.

Ev Sahibi Yasal Zam Dışında Ara Zam Talep Edebilir mi?

Kira sözleşmelerinde artış, kural olarak yenilenen kira dönemlerinde gündeme gelir. Ev sahibi, kira yılı devam ederken tek taraflı şekilde ara zam talep edemez. Kiracı da kira yılı içinde, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini ödemeye devam eder.

Taraflar karşılıklı anlaşırsa kira bedelinde değişiklik yapılabilir. Ancak kiracı kabul etmediği sürece ev sahibinin kira dönemi içinde “piyasa yükseldi, ara zam yapıyorum” şeklindeki tek taraflı talebi hukuken bağlayıcı değildir.

Ev Sahibi Elden Ödeme İstiyorsa Nelere Dikkat Edilmeli?

Kira uyuşmazlıklarında ispat bakımından en önemli konulardan biri ödeme kayıtlarıdır. Kira bedelinin banka üzerinden ve açıklamalı şekilde ödenmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda kiracı açısından önemli bir delil oluşturur.

Ev sahibi yasal sınırı aşan kira bedelini elden talep ediyorsa, bu durum ayrıca dikkatle değerlendirilmelidir. Elden yapılan ödemelerde kira bedelinin ne kadarının ödendiği, hangi aya ilişkin olduğu ve fazla ödeme yapılıp yapılmadığı konusunda ispat sorunu yaşanabilir.

Bu nedenle kiracı bakımından en güvenli yöntem, kira bedelinin banka aracılığıyla ve açıklama yazılarak ödenmesidir.

Kiracı Yasal Artış Oranında Ödeme Yaparsa Temerrüde Düşer mi?

Kiracı, kira bedelini yasal artış oranı üzerinden doğru şekilde hesaplayıp eksiksiz ödüyorsa, sırf ev sahibinin daha yüksek kira talebini karşılamadığı için temerrüde düşmüş sayılmamalıdır.

Temerrüt değerlendirmesinde önemli olan, kiracının hukuken ödemesi gereken kira bedelini ödeyip ödemediğidir. Ev sahibinin yasal sınırı aşan kısmı talep etmesi, bu fazla kısmı kendiliğinden muaccel ve ödenmesi zorunlu hale getirmez.

Ancak kira bedelinin eksik hesaplanması, yanlış aya ait oranın uygulanması veya ödeme açıklamasının karışık yapılması ileride uyuşmazlık yaratabilir. Bu nedenle kira artışı yapılırken sözleşmenin yenileme tarihi doğru belirlenmelidir.

Kiraya Veren Açısından Doğru Yol Nedir?

Kiraya verenin kira bedelinin düşük kaldığını düşünmesi mümkündür. Özellikle uzun yıllardır aynı kiracının bulunduğu taşınmazlarda mevcut kira bedeli ile bölgedeki emsal kira bedelleri arasında ciddi fark oluşabilir.

Ancak bu durum, kiraya verene doğrudan kanuni sınırı aşan zam yapma hakkı vermez. Kiraya verenin yapması gereken, kira ilişkisinin süresini, sözleşme hükümlerini ve dava şartlarını değerlendirmektir.

Kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa, yenilenen kira döneminde genel olarak yasal artış oranı uygulanır. Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa, şartları varsa kira tespit davası gündeme gelebilir. Ayrıca somut olayın özelliklerine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye veya diğer tahliye sebepleri de ayrıca değerlendirilebilir.

Kiracı Açısından Doğru Yol Nedir?

Kiracı, yasal kira artış oranının üzerinde zam talebiyle karşılaştığında öncelikle sakin hareket etmelidir. Ev sahibinin sözlü baskısı, mesaj yoluyla yüksek kira talebi veya tahliye tehdidi karşısında hemen yeni sözleşme ya da tahliye taahhüdü imzalanmamalıdır.

Kiracı şu hususlara dikkat etmelidir:

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi kontrol edilmelidir.
Kira yılının hangi ayda yenilendiği belirlenmelidir.
İlgili ay için açıklanan TÜFE on iki aylık ortalaması tespit edilmelidir.
Yeni kira bedeli doğru şekilde hesaplanmalıdır.
Ödeme banka üzerinden ve açıklamalı yapılmalıdır.
Ev sahibinin yazılı talepleri saklanmalıdır.
İhtarname veya icra takibi gelirse sürelere dikkat edilmelidir.
Yeni sözleşme, ek protokol veya tahliye taahhüdü imzalanmadan önce hukuki görüş alınmalıdır.

Bu adımlar, ileride doğabilecek uyuşmazlıklarda kiracının haklarını koruması bakımından önemlidir.

Yasal Kira Artış Oranı Üzerinde Zam Talebi Arabuluculuğa Gider mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlık bakımından dava açmadan önce arabuluculuk süreci gündeme gelebilir. Kira bedeli, tahliye, kira tespit davası ve kira uyuşmazlıklarına ilişkin birçok konuda dava şartı arabuluculuk hükümleri uygulanabilmektedir.

Bu nedenle taraflar arasında yasal kira artış oranının üzerinde zam talebi nedeniyle uyuşmazlık çıkması halinde, doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin gerekip gerekmediği değerlendirilmelidir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşmaya varabilir. Ancak kiracının yasal haklarını bilmeden yüksek kira bedelini kabul etmesi ileride sorun yaratabilir. Bu nedenle arabuluculukta imzalanacak anlaşma belgesi dikkatle incelenmelidir.

Sonuç

Ev sahibi, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yasal kira artış oranının üzerinde tek taraflı zam yapamaz. Kira sözleşmesinde daha yüksek bir artış oranı yazılı olsa bile, bu hüküm kanuni sınırı aşan kısmı bakımından geçerli olmaz.

Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği ayda açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamasına göre belirlenir. Kiracı, bu oran üzerinden hesaplanan kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Ev sahibinin daha yüksek kira talebi, tek başına kiracıyı temerrüde düşürmez veya tahliye sebebi oluşturmaz.

Ancak kira ilişkisinin beş yılı doldurması halinde kiraya verenin şartları varsa kira tespit davası açması mümkündür. Bu durumda mahkeme, emsal kira bedellerini, kiralananın durumunu, TÜFE oranını ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebilir.

Kira uyuşmazlıklarında her somut olay ayrı değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinin tarihi, yenileme dönemi, ödeme kayıtları, taraflar arasındaki yazışmalar ve varsa ihtarname ya da icra takibi belgeleri birlikte incelenmelidir.

---

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi yasal kira artış oranının üzerinde zam yapabilir mi?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, yenilenen kira döneminde yasal kira artış oranının üzerinde tek taraflı zam yapamaz. Kira artışı, kural olarak TÜFE’nin on iki aylık ortalamasını geçemez.

Sözleşmede %50 zam yazıyorsa ev sahibi %50 zam yapabilir mi?

İlgili ayda yasal kira artış oranı %50’nin altındaysa, sözleşmede %50 yazması tek başına yeterli değildir. Sözleşmedeki artış hükmü, kanuni sınırı aştığı ölçüde geçerli olmaz.

Kiracı yasal artış oranının üzerindeki zammı kabul etmek zorunda mı?

Hayır. Kiracı, yasal artış oranını aşan zam talebini kabul etmek zorunda değildir. Kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiği ay için geçerli yasal oran üzerinden kira bedelini ödeyebilir.

Ev sahibi “zam yapmazsan çık” diyebilir mi?

Ev sahibi, sırf kiracı yasal sınırı aşan zammı kabul etmedi diye kiracıyı evden çıkaramaz. Tahliye için kanunda düzenlenen özel sebeplerin bulunması gerekir.

Beş yılı dolan kiracı için ev sahibi istediği kadar zam yapabilir mi?

Hayır. Beş yılın dolması, ev sahibine sınırsız zam hakkı vermez. Ancak şartları varsa kira tespit davası açılabilir. Bu davada kira bedeli mahkeme tarafından emsal kira bedelleri, TÜFE, kiralananın durumu ve hakkaniyete göre belirlenir.

Kira tespit davası açılmadan kira artırılabilir mi?

Her yıl yenilenen kira döneminde yasal artış oranı uygulanabilir. Ancak emsal kira bedellerine göre daha yüksek bir kira belirlenmesi isteniyorsa, özellikle beş yılı dolduran kira ilişkilerinde kira tespit davası gündeme gelebilir.

Kiracı fazla kira ödediyse geri isteyebilir mi?

Fazla ödenen kira bedelinin geri istenip istenemeyeceği somut olayın özelliklerine göre değişir. Ödemenin nasıl yapıldığı, taraflar arasındaki yazışmalar, kira sözleşmesi ve ödeme açıklamaları birlikte değerlendirilmelidir.

Ev sahibi ara zam isteyebilir mi?

Kira yılı devam ederken ev sahibi tek taraflı şekilde ara zam talep edemez. Kira artışı kural olarak yenilenen kira döneminde yapılır. Taraflar anlaşırsa farklı bir düzenleme yapılabilir.

Kiracı yasal oranda ödeme yaparsa temerrüde düşer mi?

Kiracı, kira bedelini doğru hesaplanan yasal artış oranı üzerinden eksiksiz ödüyorsa, ev sahibinin daha yüksek kira talebini karşılamadığı için temerrüde düşmüş sayılmamalıdır. Ancak ödeme tutarı ve açıklaması doğru yapılmalıdır.

Ev sahibi yüksek kira için icra takibi başlatırsa ne yapılmalı?

Kiracıya ödeme emri tebliğ edilirse sürelere dikkat edilmelidir. Kiracı, yasal olmayan veya fazla talep edilen kira alacağına karşı süresi içinde itiraz edebilir. Süre kaçırılırsa takip kesinleşebilir.

Kira artış oranı hangi ayın verisine göre hesaplanır?

Kira artış oranı, kira sözleşmesinin yenilendiği ayda geçerli olan TÜFE on iki aylık ortalamasına göre hesaplanır. Bu nedenle her kira sözleşmesi için yenileme tarihi ayrıca kontrol edilmelidir.

Kira ödemesi elden yapılırsa sorun olur mu?

Elden ödeme ispat açısından sorun yaratabilir. Kiracının kira bedelini banka üzerinden, açıklama yazarak ödemesi daha güvenlidir. Açıklamada ilgili ay ve kira dönemi belirtilmelidir.

Ev sahibi yeni sözleşme imzalatırsa yüksek zam geçerli olur mu?

Mevcut kira ilişkisi devam ederken yalnızca yeni sözleşme imzalatılması, yasal kira artış sınırının aşılmasını otomatik olarak geçerli hale getirmez. Ancak imzalanan belgeler ileride uyuşmazlık yaratabileceğinden dikkatli olunmalıdır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?

Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuk süreci gündeme gelebilir. Bu nedenle dava açılmadan önce somut uyuşmazlık bakımından arabuluculuk şartı değerlendirilmelidir.

Ev sahibi rayiç bedeli gerekçe göstererek doğrudan zam yapabilir mi?

Ev sahibi, çevredeki kira bedellerinin yükseldiğini gerekçe göstererek doğrudan yasal oranı aşan zam yapamaz. Rayiç bedelin değerlendirilmesi gerekiyorsa, şartları varsa kira tespit davası açılması gerekir.